Il compenso dell’amministratore di condominio per i lavori straordinari
L’incarico dell’amministratore è a tutti gli effetti un mandato a titolo oneroso, tant’è che l’art. 1129, co. 14, c.c., stabilisce che l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Ma qual è il giusto compenso per l’amministratore in caso di lavori straordinari, ovvero di interventi non prevedibili al momento dell’assunzione dell’incarico?
In linea generale, gli amministratori sono soliti prevedere, già con l’atto di nomina, una pattuizione che regola già in anticipo l’evenienza contenente la previsione di una percentuale aggiuntiva parametrata all’intero importo delle opere straordinarie.
In mancanza di tale previsione, la richiesta di un compenso extra sarebbe illegittima, eccettuato il caso in cui l’assemblea – con deliberazione successiva – decida di acconsentire alla richiesta dell’amministratore. In tal senso, si esprime la Sentenza del Tribunale di Milano dell’11 gennaio 2023, n. 159, la quale ha stabilito che si considera indebita la percezione di emolumenti da parte dell’ex amministratore in mancanza di una delibera assembleare che stabilisca direttamente o per relationem al contratto un compenso straordinario a favore dell’amministratore per lavori specifici o per attività specifiche, percezione ingiustificata nonostante la presunzione di onerosità del mandato ex art. 1709 c.c.
Solitamente, il compenso dell’amministratore per i lavori straordinari da eseguire in condominio è calcolato in una misura percentuale degli interventi stessi da realizzare, variabile dall’1 al 3%.
Si tratta ovviamente di un compenso liberamente contrattabile e, pertanto, il condominio potrebbe ottenere anche condizioni differenti.
Alla luce della consolidata prassi, dunque, è possibile ritenere giusto un compenso per lavori straordinari pari a una percentuale sull’importo totale degli stessi variabile tra l’1 e il 3%, tenendo altresì in considerazione che, come solitamente avviene, la percentuale è tanto più bassa quanto maggiore è l’ammontare degli interventi.
Va infatti ricordato che non esiste un tariffario professionale, poiché non esiste un albo degli amministratori di condominio.
Non va peraltro dimenticato come l’amministratore possa anche decidere di quantificare in misura fissa il proprio compenso extra, senza ricorrere a percentuali aggiuntive parametrate all’intero importo delle opere straordinarie.
